Как проверить квартиру перед покупкой: чек-лист документов и рисков

Проверка квартиры перед покупкой занимает от одного дня до недели и защищает от самых частых проблем: продажи без согласия второго собственника, скрытых обременений, долгов и оспаривания сделки через суд.

1. Выписка из ЕГРН

Закажите свежую выписку через Госуслуги или МФЦ. Из неё вы узнаете собственников, их доли, кадастровый номер, площадь и наличие обременений: ипотеки, ареста, аренды.

• Совпадают ли собственники с теми, кто продаёт квартиру?
• Нет ли ограничений — залога, ареста, запрета на регистрационные действия?
• Совпадают ли площадь и адрес с документами продавца и тем, что вы видели на показе?

2. История перехода прав

Если квартира часто перепродавалась за короткий срок или досталась по наследству недавно, есть риск претензий от наследников или прежних владельцев. Особое внимание — сделкам с пожилыми продавцами и квартирам, приватизированным без учёта отказавшихся от приватизации.

3. Продавец

• Паспорт: действителен ли, совпадают ли данные с выпиской.
• Брак: нужно ли нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке.
• Дети: если среди собственников есть несовершеннолетние, понадобится разрешение органов опеки.
• Банкротство: проверьте продавца в реестре на сайте Федресурса — сделку с банкротом могут оспорить.

4. Квартира

• Сравните планировку с техническим планом — незаконная перепланировка станет вашей проблемой.
• Попросите справку об отсутствии долгов за ЖКУ и капремонт.
• Узнайте, кто зарегистрирован в квартире, и закрепите в договоре срок выписки.