Гайды··2 мин чтения
Инвестиции в коммерческую недвижимость: как выбрать объект и посчитать доходность
Инвестиции в коммерческую недвижимость: стрит-ретейл, офисы и склады. Как оценить арендатора, договор и доходность и не переплатить за объект.
Коммерческая недвижимость приносит доход от аренды и обычно даёт доходность выше, чем жилая. Но и рисков больше: всё держится на арендаторе и его договоре.
Форматы
- Стрит-ретейл — помещения на первых этажах с витринами. Ценится за трафик и стабильных сетевых арендаторов.
- Офисы — зависят от класса здания, локации и деловой активности района.
- Склады — растущий сегмент из-за онлайн-торговли, важны подъезд для фур, высота потолков и доки.
Как посчитать доходность
Годовая доходность = годовой арендный поток после расходов / цена покупки × 100%. Из потока вычтите налог на имущество, эксплуатацию, страхование и простой между арендаторами. Окупаемость — обратная величина: за сколько лет аренда вернёт вложения.
Что проверить
- Арендатор: финансовое состояние, история, сколько лет работает в помещении.
- Договор: срок, индексация, порядок досрочного расторжения, зарегистрирован ли он.
- Помещение: назначение в ЕГРН, отдельный вход, выделенная мощность, отсутствие перепланировок.
Если бюджет меньше цены целого помещения, в коммерческую недвижимость можно войти через выпуски ЦФА — от 15 000 ₽, с долей арендного дохода.
